AYM’den Ev ve Tarla Sahiplerini İlgilendiren Karar: Önalım Hakkında “Hakimin Belirlediği Rayiç Bedel” Kuralı İptal Edildi

“Sonuç olarak satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran, üçüncü kişi alıcının haksız yere kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açan ve ön alım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma sokan kuralla, hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle kuralın Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir.”

AYM’den Ev ve Tarla Sahiplerini İlgilendiren Karar: Önalım Hakkında “Hakimin Belirlediği Rayiç Bedel” Kuralı İptal Edildi

Anayasa Mahkemesi, paylı mülkiyette önalım hakkının kullanımında payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı buldu. İptal hükmü 9 ay sonra yürürlüğe girecek.

Anayasa Mahkemesi (AYM), ev, tarla gibi paylı mülkiyetteki taşınmazlarda önalım hakkına ilişkin bir yasa maddesini iptal etti. Düzenleme, payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirlenmesini öngörüyordu. Karar Resmi Gazete’de yayımlandı. İptal hükmü, dokuz ay sonra yürürlüğe girecek.

Hangi düzenleme iptal edildi?

Başvurular, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin 2025'te 7571 sayılı kanunla değiştirilen 2. fıkrası için yapıldı. 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP, kuralın Anayasa’ya aykırı olduğunu ileri sürdü.

İptal edilen fıkra şu hükümleri içeriyordu:

• Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
• Dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
• Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakimin belirleyeceği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
• Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
• Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesiyle nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Başvurularda öne sürülen gerekçeler

Değişiklik öncesinde önalım hakkı, satış bedeli ve tapu masrafları karşılanarak kullanılabiliyordu. Başvurularda, bunun “payın rayiç bedeli ve tapu masrafları” olarak değiştirilmesinin tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğinin ve “süre” kavramlarının belirsiz olduğu ifade edildi.

AYM’nin gerekçesi: “Tarafların iradesi ortadan kalkıyor”

Kararda Anayasa’nın 35. maddesine, yani mülkiyet hakkına dayanıldı. Önalım hakkının satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi olmak üzere üç tarafın menfaatini ilgilendirdiği, bu hakkın da mülkiyet hakkı kapsamında bulunduğu belirtildi.

AYM, daha önceki bir başvuruda önalım hakkının Anayasa’ya aykırı olmadığı sonucuna vardığını hatırlattı. Aynı kararda şu değerlendirme yer almıştı:

“Yasal ön alım bedelinin paydaş ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış bedeli olmaması halinde ön alım hakkına konu satış sözleşmesinin şartları değişerek farklı bir satış ilişkisine dönüşeceği açıktır.”

Mahkeme, iptali istenen kuralın tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedelini esas almadığını, bedelin mahkemece rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngörerek tarafların iradesini ortadan kaldırdığını belirtti. Kararın sonuç bölümünde şu ifadeler yer aldı:

“Sonuç olarak satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran, üçüncü kişi alıcının haksız yere kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açan ve ön alım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma sokan kuralla, hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle kuralın Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir.”